Metodologia e Resultados do Levantamento do Valor de Terra Nua – Projeto Piloto

A Secretaria da Agricultura e Abastecimento do Estado de São Paulo (SAA-SP), por meio do Instituto de Economia Agrícola (IEA) e da Coordenadoria de Assistência Técnica Integral (CATI), realiza levantamentos de preços de terras agrícolas desde o início da década de 1970 em todos municípios paulistas, e as informações pesquisadas são depuradas e analisadas, gerando resultados que são agregados regionalmente, publicados na revista “Anuário Estatístico” e disponibilizados no site do IEA. Ao longo do tempo, os resultados provenientes desses levantamentos, além de serem utilizados em estudos e pesquisas sobre o comportamento do preço de terra, serviram também de base para desapropriações de terras rurais realizadas pelo governo, instituições bancárias e, mais recentemente, os valores publicados são utilizados como de referência para a cobrança de tributos ligados à terra: Imposto de Transmissão de Causa Mortis e Doação (ITCMD), Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto Territorial Rural (ITR).

Procurando melhorar sua base metodológica de maneira a adequar as informações provenientes desse levantamento aos seus usos, firmou-se uma parceria entre o IEA e o Instituto Brasileiro para Inovação e Sustentabilidade do Agronegócio (IBISA), via Fundação de Desenvolvimento da Pesquisa do Agronegócio (FUNDEPAG), para realizar projeto piloto a fim de validar essa metodologia. Desse modo, realizou-se levantamento dos preços das terras agrícolas, em 124 municípios das regiões norte e nordeste do Estado de São Paulo, área de abrangência da Associação Brasileira do Agronegócio - Ribeirão Preto. 


O levantamento seguiu esta metodologia:


O levantamento foi subjetivo, ou seja, embasada na opinião dos informantes, tendo como referência os negócios realizados com terra nesses municípios.        

Para cada município foram selecionados três informantes para realizar a pesquisa das informações:

1)    A primeira informação foi obtida do técnico extensionista da CATI ou agente público;

2)    A segunda informação foi obtida de um corretor de imóveis ou empresa imobiliária; e

3)    A terceira informação foi obtida de cooperativa ou associação de produtores rurais.

O levantamento foi realizado nos meses de janeiro, fevereiro e março de 2016, tendo como referência os valores praticados em 1º de janeiro desse mesmo ano, com preenchimento dos questionários eletrônicos via internet, nos quais cada informante recebeu um nome de usuário e uma senha de acesso intransferível. O controle da digitação, armazenamento dos dados e o tratamento da informação foram realizados pelo IEA.

Cada informante preencheu o questionário embasado nos preços praticados no mercado de terra rural de seu município dentro das seis classes de aptidão agrícola estabelecidas pela Receita Federal, conforme a Instrução Normativa RFB n. 1.562.

Aptidão agrícola é a classificação que busca refletir as potencialidades e restrições para o uso da terra e as possibilidades de redução dessas limitações em razão de manejo e melhoramento técnico, de forma a garantir a melhor produtividade e a conservação dos recursos agroecológicos.

As classes de aptidão agrícola foram divididas da seguinte forma:

1)    lavoura – aptidão boa: terra que suporta manejo intensivo do solo, apta a cultura temporária ou permanente, mecanizada ou mecanizável, com boa declividade e solos de boa ou média profundidade, bem drenados, irrigada ou irrigável ou, ainda, com condições específicas que permitam a prática da atividade agrícola com produtividade alta ou média;

2)    lavoura – aptidão regular: terra apta a cultura temporária ou permanente que possui limitações de uso, que não comporte manejo intensivo do solo, que não seja apta à mecanização, ou seja, com condições e restrições relacionadas a fatores que diminuam a produtividade, tais como erosão, drenagem, clima, solos rasos e relevo;

3)    lavoura – aptidão restrita: terras que apresentam limitações fortes para a produção sustentada de um determinado tipo de utilização, observando as condições do manejo considerado. Essas limitações reduzem a produtividade ou os benefícios, ou aumentam os insumos necessários, de tal maneira que os custos só seriam justificados marginalmente;

4)    pastagem plantada: terra para pastagem plantada ou melhorada, assim considerada a terra imprópria à exploração de lavouras temporárias ou permanentes por possuírem limitações fortes à produção vegetal sustentável, mas que podem ser utilizadas sob forma de pastagem mediante manejo e melhoramento;

5)    silvicultura ou pastagem natural: terra para pastagem natural, silvicultura ou reflorestamento, assim considerada a terra cuja possibilidade de manejo e melhoramento resume-se a práticas com baixo nível tecnológico e reduzida aplicação de capital e que, por essa razão, não possibilitam o uso indicado nos incisos anteriores; e

6)    preservação da fauna ou flora: terra inaproveitável ou com restrição ambiental, terras com restrições físicas, sociais, ambientais ou jurídicas que impossibilitam o uso sustentável e, por isso, são indicadas para a preservação da flora e da fauna ou para outros usos não agrários. 

Após levantados os valores negociados da terra agrícola e feitas as devidas depurações das informações, calculou-se o valor médio para cada classe de aptidão agrícola entre os três questionários levantados para cada município, chegando-se ao valor comercial da terra. Para se chegar ao valor da terra nua, utilizou–se como referência índice médio calculado entre os Preços dos Imóveis Rurais com Benfeitorias e o Valor da Terra Nua no Estado de São Paulo nos últimos 20 anos. Chegou-se ao índice de 0.662691139, ou seja, na média, para o Estado de São Paulo, o Valor da Terra Nua representou cerca de 66% do preço da terra com benfeitorias de 1995 a 2015.

Os Valores de Terra Nua calculados servem como valor médio referencial para o município, não sendo os menores nem os maiores valores encontrados, levando em consideração que cada propriedade tem suas características quanto a área, localização, vias de acesso, hidrografia, capacidade de uso do solo, entre outros fatores que interferem de maneira significativa em seu preço.

Os municípios que participaram desse levantamento foram os seguintes:

Aguaí, Águas da Prata, Águas de Lindóia, Altair, Altinópolis, Américo Brasiliense, Amparo, Analândia, Aramina, Araraquara, Araras, Barretos, Barrinha, Batatais, Bebedouro, Boa Esperança do Sul, Borborema, Brodowski, Buritizal, Caconde, Cajuru, Cândido Rodrigues, Casa Branca, Cássia dos Coqueiros, Colina, Colômbia, Conchal, Corumbataí, Cravinhos, Cristais Paulista, Descalvado, Divinolândia, Dobrada, Dourado, Dumont, Engenheiro Coelho, Espírito Santo do Pinhal, Estiva Gerbi, Fernando Prestes, Franca, Gavião Peixoto, Guaíra, Guará, Guaraci, Guariba, Guatapará, Ibaté, Ibitinga, Icém, Igarapava, Ipuã, Itapira, Itápolis, Itirapuã, Itobi, Ituverava, Jaborandi, Jaboticabal, Jardinópolis, Jeriquara, Leme, Lindóia, Luiz Antônio, Matão, Miguelópolis, Mococa, Mogi Guaçu, Mogi Mirim, Monte Alto, Monte Azul Paulista, Morro Agudo, Motuca, Nova Europa, Nuporanga, Olímpia, Orlândia, Patrocínio Paulista, Pedregulho, Pirassununga, Pirangi, Pitangueiras, Pontal, Porto Ferreira, Pradópolis, Restinga, Ribeirão Bonito, Ribeirão Corrente, Ribeirão Preto, Rifaina, Rincão, Rio Claro, Sales Oliveira, Santa Cruz da Conceição, Santa Cruz da Esperança, Santa Cruz das Palmeiras, Santa Ernestina, Santa Lúcia, Santa Rita do Passa Quatro, Santa Rosa do Viterbo, Santo Antônio da Alegria, Santo Antônio do Jardim, São Carlos, São João da Boa Vista, São Joaquim da Barra, São José da Bela Vista, São José do Rio Pardo, São Sebastião da Grama, São Simão, Serra Azul, Serra Negra, Serrana, Sertãozinho, Socorro, Tabatinga, Taiaçu, Taiúva, Tambaú, Tapiratiba, Taquaral, Taquaritinga, Terra Roxa, Trabiju, Vargem Grande do Sul, Viradouro.

A seguir, são disponibilizados os resultados do levantamento: na tabela 1, são demonstrados os Valores Comerciais da Terra e, na tabela 2, os Valores da Terra Nua. 

 

 





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Palavras-chave:
metodologia, Valor de Terra Agrícola, Valor da Terra Nua.

Data de Publicação: 15/07/2016

Autor(es): Felipe Pires de Camargo Consulte outros textos deste autor